Però… què és la responsabilitat hipotecària?

Quan a la Notaria signemn una escriptura de préstec, amb la qual oferim a garantia la constitució d’una hipoteca sobre una finca, és freqüent que sorgeixi el dubte referent al que s’anomena “responsabilitat hipotecària”: un conjunt de conceptes i xifres que solen marejar el client i que requereixen ser explicats normalment.

Una cosa que no ofereix cap mena de dubte és que, en el moment en què vam signar el préstec, sorgeix una obligació per a qui ha rebut els diners: la devolució de la suma prestada, més els seus interessos derivats en el període de temps que hàgim pactat amb el banc. De la mateixa manera, l’entitat financera tindrà el dret a exigir-nos el pagament i compliment en la forma i terminis estipulats en l’escriptura.

El Codi Civil estableix l’obligació de tota persona de complir les seves obligacions en l’article 1911. Del compliment de les obligacions respon el deutor amb tots els seus béns presents i futurs. S’anomena “principi de responsabilitat personal i il·limitada”.

La raó de la constitució de la hipoteca és la de tenir, per al banc, una garantia de compliment de l’obligació per part de client, i per al client, és una forma d’obtenir unes condicions més favorables per al préstec sol·licitat.

I la finca que oferim en garantia, i que resulta hipotecada, quedarà afecta al pagament del préstec, de manera que si no es compleix, el banc pot instar la venda de l’immoble amb preferència a altres creditors per cobrar la quantitat deguda. És important tenir en compte que, si venguéssim aquest immoble hipotecat, el banc podria igualment instar la seva venda, ja que la constitució de la hipoteca en escriptura i la seva inscripció en el registre de la Propietat, dóna al préstec hipotecari constituït publicitat davant tercers. Per tant, l’immoble respon qualsevol que sigui el seu propietari.

Arribat a aquest punt, començarem a entendre què és la responsabilitat hipotecària. En deixar de pagar el préstec, i si el banc declara la seva resolució anticipada, ens reclamarà unes quantitats: la part de capital i els interessos que corresponguin a les quotes vençudes i no pagades, el capital encara no vençut, les comissions de reclamació estipulades, els interessos de demora sobre el capital vençut i no pagat i, finalment, les despeses en què incorri el banc per arribar a cobrar el que se li deu (despeses d’execució…). La suma d’aquestes quantitats és la responsabilitat hipotecària.

Però el seu efecte no és el mateix si el propietari de l’immoble segueix sent el deutor a si és un tercer. Ja hem dit que la finca la podem vendre i el comprador assumir que aquest bé és garantia d’un deute que és d’un altre (convertint-se en hipotecant de deute aliè) o puc hipotecar casa meva en garantia del deute, per exemple, del meu fill (seré un hipotecant no deutor).

Aquestes quantitats que comprenen la responsabilitat hipotecària determinen el màxim que per cada un dels conceptes podrà reclamar el banc a qui sigui amo de la finca però no deutor de banc. És a dir, que si en executar la hipoteca es vengués per una quantitat superior al deute, l’amo no deutor es quedaria el sobrant. Però si es vengués per una xifra inferior a la quantitat que el banc reclama al deutor, no se li podria reclamar aquesta quantitat a l’hipotecant no deutor. Per tant, limita la responsabilitat de qui sigui hipotecant no deutor.

No obstant això, el deutor que és amo de la finca hipotecada haurà de pagar el deute íntegre que li reclama el banc en tot cas, de manera que si es vengués la casa per més diners que el total reclamat pel banc, el deutor rebria el sobrant un cop liquidat el deute. Però si es vengués per menys, el deutor hauria de pagar la quantitat que quedés pendent per liquidar el deute.

I és llavors quan actua el principi de responsabilitat universal i personal, ja que el deutor respondrà amb tot el seu patrimoni, present i futur, davant el creditor fins que liquidi definitivament el deute.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org