I si no pago el préstec hipotecari?

Fa uns dies comentàvem que, amb la nova Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari (LCCI), recentment entrada en vigor, convé fer un petit examen, tipus test, davant notari, amb anterioritat a la signatura de l’escriptura del préstec.

Amb aquest examen es pretén que, qui sol·liciti un préstec amb garantia hipotecària, tingui un millor coneixement d’allò que procedirà a signar, amb l’assessorament imparcial per part del notari.

L’esmentada llei ha introduït un seguit de novetats en defensa del prestatari, una de les quals és la nova regulació de les causes de resolució del contracte per manca de pagament.

La clàusula de venciment anticipat permet a l’entitat financera donar per resolt el contracte i exigir la immediata devolució de l’import degut. D’aquestes causes de venciment anticipat, com podem veure, és de major importància el tractament que es dóna a la llei de la falta de pagament de les quotes corresponents, ja que permetrà al banc reclamar el capital pendent.

Quan estiguem davant d’un préstec o crèdit formalitzat per una persona física i que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre habitatge o la finalitat sigui l’adquisició de béns immobles per a ús residencial, s’aplicarà el que prescriu l’art. 24 LCCI sobre venciment anticipat. No obstant això, no és l’impagament d’una simple quota (sigui de capital i interessos, o només d’interès) el que portarà a resoldre el préstec, sinó que la LCCI diferència:

– Que tingui lloc la mora durant la primera meitat de vida del contracte. En aquest cas, la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes han d’equivaldre al 3% del capital concedit. Es compleix aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalen a l’impagament de 12 terminis mensuals o un nombre de quotes que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini de 12 mesos.

– Que tingui lloc la mora durant la segona meitat de vida del contracte. En aquest cas, l’impagament haurà de ser almenys el 7% del capital concedit. S’entén complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no pagades equivalen a l’impagament de 15 terminis mensuals.

Aquesta nova regulació s’aplica als contractes signats després de l’entrada en vigor de la llei i, cosa important, als anteriors a la mateixa quan té lloc l’impagament amb posterioritat a l’entrada en vigor. No obstant això, no s’aplicarà l’art. 24 LCCI, en dos supòsits:

a) En els contractes, el venciment anticipat s’hauria produït amb anterioritat a l’entrada en vigor de la LCCI, s’hauria instat o no un procediment d’execució hipotecària.

b) Quan el contracte no estigui vençut ni judicialitzat, però el deutor manifesti la seva preferència per l’aplicació de la clàusula continguda en el contracte.

Davant de qualsevol dubte que tingui sobre aquest tema, no dubti en posar-se en contacteamb el seu notari, ja que estarem encantats d’assessorar i aclarir les clàusules de la seva escriptura de préstec hipotecari.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org