Pero… ¿qué es la responsabilidad hipotecaria?

Cuando en la Notaría firmamos una escritura de préstamo, con la que ofrecemos a garantía la constitución de una hipoteca sobre una finca, es frecuente que surja la duda referente a lo que se llama “responsabilidad hipotecaria”: un conjunto de conceptos y cifras que suelen marear al cliente y que requieren ser explicados normalmente.

Algo que no ofrece ninguna duda es que, en el momento en que firmamos el préstamo, surge una obligación para quien ha recibido el dinero: la devolución de la suma prestada, más sus intereses derivados en el período de tiempo que hayamos pactado con el banco. De igual modo, la entidad financiera tendrá el derecho a exigirnos el pago y cumplimiento en la forma y plazos estipulados en la escritura.

El Código Civil establece la obligación de toda persona de cumplir con sus obligaciones en el artículo 1911. Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Se llama «principio de responsabilidad personal e ilimitada».

La razón de la constitución de la hipoteca es la de tener, para el banco, una garantía de cumplimiento de la obligación por parte de cliente, y para el cliente, es una forma de obtener unas condiciones más favorables para el préstamo solo. licidad.

Y la finca que ofrecemos en garantía, y que resulta hipotecada, quedará afecta al pago del préstamo, de modo que si no se cumple, el banco puede instar a la venta del inmueble con preferencia a otros acreedores para cobrar la cantidad adeudada. Es importante tener en cuenta que, si vendiéramos este inmueble hipotecado, el banco podría igualmente instar su venta, ya que la constitución de la hipoteca en escritura y su inscripción en el registro de la Propiedad, da al préstamo hipotecario constituido publicidad frente a terceros . Por tanto, el inmueble responde cualquiera que sea su propietario.

Llegado a este punto, empezaremos a entender qué es la responsabilidad hipotecaria. Al dejar de pagar el préstamo, y si el banco declara su resolución anticipada, nos reclamará unas cantidades: la parte de capital y los intereses que correspondan a las cuotas vencidas y no pagadas, el capital todavía no vencido, las comisiones de reclamación estipuladas , los intereses de demora sobre el capital vencido y no pagado y, finalmente, los gastos en que incurra el banco para llegar a cobrar lo que se le debe (gastos de ejecución…). La suma de estas cantidades es la responsabilidad hipotecaria.

Pero su efecto no es el mismo si el propietario del inmueble sigue siendo el deudor en si es un tercero. Ya hemos dicho que la finca la podemos vender y el comprador asumir que este bien es garantía de una deuda que es de otra (convirtiéndose en hipotecante de deuda ajena) o puedo hipotecar mi casa en garantía de la deuda, por ejemplo , de mi hijo (seré un hipotecante no deudor).

Estas cantidades que comprenden la responsabilidad hipotecaria determinan lo máximo que por cada uno de los conceptos podrá reclamar el banco al que sea dueño de la finca pero no deudor de banco. Es decir, que si al ejecutar la hipoteca se vendiera por una cantidad superior a la deuda, el dueño no deudor se quedaría el sobrante. Pero si se vendiera por una cifra inferior a la cantidad que el banco reclama al deudor, no se le podría reclamar esa cantidad al hipotecante no deudor. Por tanto, limita la responsabilidad de quien sea hipotecante no deudor.

Sin embargo, el deudor que es dueño de la finca hipotecada tendrá que pagar la deuda íntegra que le reclama el banco en todo caso, por lo que si se vendiera la casa por más dinero que el total reclamado por el banco, el deudor recibiría el sobrando una vez liquidada la deuda. Pero si se vendiera por menos, el deudor debería pagar la cantidad que quedara pendiente para liquidar la deuda.

Y es entonces cuando actúa el principio de responsabilidad universal y personal, puesto que el deudor responderá con todo su patrimonio, presente y futuro, ante el acreedor hasta que liquide definitivamente la deuda.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org