¿Y si no pago el préstamo hipotecario?

Hace unos días comentábamos que, con la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), recientemente entrada en vigor, conviene realizar un pequeño examen, tipo test, ante notario, con anterioridad a la firma de la escritura del préstamo.

Con este examen se pretende que, quien solicite un préstamo con garantía hipotecaria, tenga un mejor conocimiento de lo que va a proceder a firmar, con el asesoramiento imparcial por parte del notario.

La citada ley ha introducido una serie de novedades en defensa del prestatario, una de las cuales es la nueva regulación de las causas de resolución del contrato por falta de pago.

La cláusula de vencimiento anticipado permite a la entidad financiera dar por resuelto el contrato y exigir la inmediata devolución del importe adeudado. De estas causas de vencimiento anticipado, como puede verse, es de mayor importancia el tratamiento que se da a la ley de la falta de pago de las cuotas correspondientes, ya que permitirá al banco reclamar el capital pendiente.

Cuando estemos ante un préstamo o crédito formalizado por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se aplicará lo prescrito en el art. 24 LCCI sobre vencimiento anticipado. Sin embargo, no es el impago de una simple cuota (sea de capital e intereses, o sólo de interés) lo que llevará a resolver el préstamo, sino que la LCCI diferencia:

– Que se produzca la mora durante la primera mitad de vida del contrato. En este caso, la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al 3% del capital concedido. Se cumple este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalen al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses.

– Que se produzca la mora durante la segunda mitad de vida del contrato. En tal caso, el impago deberá ser al menos el 7% del capital concedido. Se entiende cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no pagadas equivalen al impago de 15 plazos mensuales.

Esta nueva regulación se aplica a los contratos firmados después de la entrada en vigor de la ley y, lo que es importante, a los anteriores a la misma cuando tiene lugar el impago con posterioridad a la entrada en vigor. Sin embargo, no se aplicará el art. 24 LCCI, en dos supuestos:

a) En los contratos, el vencimiento anticipado se habría producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, se habría instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria.

b) Cuando el contrato no esté vencido ni judicializado, pero el deudor manifieste su preferencia por la aplicación de la cláusula contenida en el contrato.

Ante cualquier duda que tenga al respecto, no dude en ponerse en contacto con su notario, ya que estaremos encantados de asesorar y aclarar las cláusulas de su escritura de préstamo hipotecario.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org