¿Pagaré menos cuota de hipoteca con la nueva ley?

Esta pregunta me la hacía Mireia, que vino junto con su pareja, Ricard, a consultar en la notaría unas cuestiones relacionadas con la escritura de préstamo hipotecario para la compra de su nuevo piso en Igualada.

Les comenté cuáles son los puntos más destacados de la nueva Ley:

1) MAYOR INFORMACIÓN Y PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR: mucha más información, con carácter previo y evitando las clásicas prisas de última hora. Se obliga a los bancos a entregar dos nuevos documentos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), quedando eliminada la antigua Fiper.

La FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca (comisiones, importe, plazo del préstamo, etc.), mientras que la FiAE contendrá información sobre cláusulas (por ejemplo de vencimiento anticipado…) o sobre el reparto de gastos del préstamo.

El banco también aportará el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, además del importe de cada cuota y su periodicidad. Será obligatoria una simulación de cómo afecta a la cuota del préstamo la evolución en los tipos de interés.

2). ¿DEBO FIRMAR INMEDIATAMENTE DESPUÉS DE RECIBIR TODA LA INFORMACIÓN?

No, el cliente tiene un plazo mínimo para recibir toda la documentación de 10 días antes de la escritura. este plazo está pensado para que el cliente tenga la máxima información posible antes de su firma y pueda realizar cualquier pregunta o manifestar una duda que tenga sobre el préstamo.

3). ¿CUÁNTAS VECES DEBERÉ IR A LA NOTARIA?

Hasta ahora, el cliente sólo acudía a la notaría el día de la firma. Con la nueva ley, el cliente deberá acudir 2 veces al notario.

La primera vez el notario realizará un acta en la que informará de todos los puntos de su hipoteca (condiciones económicas, plazos, comisiones, distribución de gastos, causas de vencimiento anticipado, etc…) y realizará un test para confirmar que conoce lo que implica la firma del préstamo.

Este acta notarial será gratuita, plasmando el notario todas las preguntas que haya realizado el cliente, el resultado del test y toda la información que haya suministrado a los prestatarios y posibles fiadores.

En la segunda visita es cuando se firmará la escritura de préstamo hipotecario, acudiendo a esta firma los prestatarios, el banco y la gestoría que tramite la escritura.

4) ¿ES OBLIGATORIO CONTRATAR UN SEGURO PARA QUE EL BANCO CONCEDA LA HIPOTECA?

La nueva ley prohíbe los productos vinculados obligatorios para que les conceda una hipoteca pero sí permite a los combinados (aquellos que aplican bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco).

5) ¿CÓMO SE DISTRIBUYEN LOS GASTOS?

La mayor parte las asume el banco: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que recauda la Generalitat

El consumidor debe hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble, así como pagar las copias de la escritura que solicite.

La tasación de la vivienda es el único gasto a cargo del cliente, si bien algunas entidades asumen también ese coste.

Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario las paga quien las solicite, aunque el cliente tiene derecho a recibir una por email de forma gratuita.

6) VENCIMIENTO ANTICIPADO EN CASO DE IMPAGO: un cambio importante ya que para poder declarar el vencimiento anticipado por el banco se necesita: a) Si es durante la primera mitad de la vida del préstamo: retraso en el pago de 12 cuotas con un mínimo del 3% del capital concedido. b) Si es durante la segunda mitad de la vida del préstamo: retraso de 15 cuotas con un 7% del capital concedido.

7) COMISIONES DE AMORTIZACIÓN ANTICIPADA:

Si el préstamo es a interés variable: máximo del 0,15% durante los 5 primeros años, o del 0,25% durante los 3 primeros años. Una vez pasados estos años no se podrá cobrar cantidad alguna en caso de amortización.

Si el préstamo es a interés fijo: la comisión máxima será un 2% durante los 10 primeros años del período fijo y un 1,5% durante el resto del plazo, y esta comisión no podrá exceder de la pérdida financiera del prestamista, la cual cosa se calcula con unas fórmulas de matemática financiera de relativa complejidad.

CARLOS JIMÉNEZ FUEYO

Notari d’Igualada

carlosjimenez@notariado.org