¿Qué puedo hacer si mis hermanos no quieren vender la casa que hemos heredado?

Si mis hermanos no quieren vender la casa…

El problema que tenía mi cliente, Joan, es bastante habitual: él y sus tres hermanos habían heredado un piso de sus padres y después de hacer la correspondiente aceptación de la herencia, y adjudicárselo a partes indivisas, con su correspondiente liquidación del Impuesto de Sucesiones, así como la llamada Plusvalía municipal — Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana–, se encontraron que uno de los hermanos, Ramon, no quería vender el piso y bloqueaba bloqueaba cualquier intento, rechazando todas las ofertas de compra que iban surgiendo.
Para solucionarlo, Joan planteó la posibilidad de quedarse él mismo la vivienda, compensando al resto de sus hermanos.

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Mis hermanos no quieren vender la casa: qué dice la ley en casos como éste?

El Código Civil Catalán dice que: “Cualquier co-titular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos la división del objeto de la comunidad”.
La comunidad implica una co-propiedad del piso heredado entre en Joan y sus hermanos, en el que cada propietario o titular tiene la co-titularidad sobre toda la vivienda en proindiviso, teniendo cada uno de ellos una cuota.

De qué manera miedo hacerse la división?

• Para todos los propietarios por unanimidad, es decir, la hacen todos los hermanos de mutuo acuerdo, si finalmente convencen a Ramon, mediante escritura pública notarial y adjudicándose uno de los hermanos la vivienda, compensando en metálico al resto por el importe correspondiente a su respectiva cuota de propiedad.
• Judicialmente mediante la llamada “acción de división de la cosa común”.
• Mediante árbitros o mediadores designados por unanimidad por todos los hermanos.

Cómo tributa la disolución de comunidad?

En el caso de llegar a un acuerdo entre todos los hermanos y proceder a la formalización de la escritura pública en la que se adjudica a en Joan la vivienda, este tendrá que compensar a sus hermanos en metálico y abonar los impuestos aplicables, independientemente del IRPF que, en su caso, son los siguientes:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentos: es líquida por el 1,50% del valor total del bien, independientemente de si existe alguna otro carga.
• Plusvalía municipal: depende de cada Ayuntamiento, en Cataluña es bastante habitual que en los casos en que la adjudicación de uno de los hermanos es en proporción a su cuota, y compensa en metálico a sus hermanos, no tributa, pues es un acto translativo de la propiedad.

¿Qué pasa si la vivienda tiene una hipoteca y se lo queda uno de los hermanos, liberando los otros de su pago?

Este pacto es plenamente válido entre los hermanos, pero tiene el inconveniente de que si deja de pagar, la entidad bancaria podrá reclamar a todos los hermanos, en el supuesto que no haya dado su consentimiento porque la deuda se lo quede un de ellos, liberando los otros. Esto comporta dos problemas graves para el resto de los hermanos:

• Además, seguirán apareciendo en la llamada CIRBE (Central de Información de Riesgos), como deudores del préstamo, con los problemas que los pueda ocasionar para futuros préstamos que quieran solicitar. Aun así, si el banco reclama a todos los hermanos, estos podrán dirigirse judicialmente contra el hermano que se lo quedó.

Es necesario especificar los motivos de querer iniciar la acción judicial de disolución cosa común?

No, tal como señala nuestro Código Civil, no hay necesidad de ninguna motivación, pero sí que es necesario efectuar un requerimiento previo al hermano que no quiera proceder a la venta, para demostrar y hacer constar su negativa o desacuerdo.

¿Cómo acaba la acción judicial de división de la cosa común?

Pues acaba con una subasta pública de la vivienda heredada. Tiene el inconveniente grave que, muy probablemente, el valor obtenido de la subasta sea muy inferior al que hubieran obtenido los hermanos en caso de haberse vendido a un tercero, o haberse acordado adjudicarlo a uno de los hermanos, compensando en efectivo metálico al resto.
Por lo cual, siempre es recomendable llegar a un acuerdo antes de que los disgustos o las desavenencias familiares acaben en una subasta pública por la vivienda heredada.

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