A qui correspon pagar les despeses de constitució d’un préstec hipotecari?

En els darrers anys s’ha plantejat la controvèrsia entorn de qui ha de pagar les despeses quan, en demanar finançament al banc, formalitzem davant de Notari una escriptura de préstec amb garantia hipotecària.

Tots hem vist com aquesta qüestió, que fins al moment actual no era objecte de debat -essent pagat íntegrament pel client-prestatari-, ha anat apareixent en discursos jurídics que versen sobre l’abús d’aquesta i altres clàusules del contracte.

Efectivament, aquesta clàusula ha estat declarada nul·la en la seva totalitat quan, per ella, correspon al prestatari el pagament de la totalitat d’aquelles despeses, tan notarials com registrals i els impostos quan constituïm una hipoteca, la renovem o la cancel·lem.

La recent sentència del Tribunal Suprem del 15 de març de 2018 ha aclarit aquesta qüestió de la distribució de les despeses, si bé una altra sentència anterior, del 23 de desembre de 2015 del Tribunal Suprem, va deixar clar que el Text Refós de la Llei de l’impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats en el seu article 8, determina que el contribuent és, a la constitució de drets reals, hipoteca, penyora, etc., aquell a favor del qual es constitueix l’acte i en els préstecs, el prestatari, qualsevol que sigui el seu tipus.

Què succeeix aleshores si combinem les dues figures? és a dir, si formalitzem un préstec amb garantia hipotecària, per exemple? És el mateix article 8 del Text Refós que diu literalment “la constitució de les fiances i dels drets d’hipoteca, penyora i anticresi, en garantia d’un préstec, tributaran exclusivament pel concepte de préstec”.

Per tant, si constituíssim un préstec en escriptura, el contribuent serà el prestatari que rebrà els diners. Però si només es constitueix el dret real d’hipoteca, donat que es formalitza a favor seu (ja que la garantia hipotecària es constitueix per la devolució d’un deute) aleshores seria l’entitat l’obligada al pagament de l’impost.

Malgrat que la regla general és formalitzar en escriptura el préstec amb la consegüent garantia hipotecària, de forma que el prestatari esdevé obligat al pagament donada la unitat del fet imposable, on l’obligació principal neix del préstec.

L’impost que hem de pagar per formalitzar en escriptura un acte o contracte avaluable econòmicament, i que s’inscrigui en el registre, és el que grava els Actes Jurídics Documentats. Per una banda, grava les matrius i les còpies de l’escriptura amb un timbre que apareix a cada foli d’ús exclusiu notarial. D’altra banda, una quota variable de l’impost en funció de la quantia de l’acte o contracte formalitzat.

La mencionada STS del 15 de Març 2018 venia a concloure que hem de diferenciar els següents conceptes.

En la constitució del dret real d’hipoteca que garanteix un contracte de préstec, el prestatari és l’obligat al pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats.

La quota variable de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, determinada per la quantia del negoci jurídic, també el prestatari serà l’obligat al pagament, però la quota fixa, això és, el timbre de l’Estat que figura en cada foli de les matrius en què es redacta l’escriptura, i en les còpies d’aquestes, es pagarà; per al prestatari la de la matriu i el de les còpies, qui sol·liciti la mateixa.

CARLOS CALATAYUD CHOLLET

Notari d’Igualada

carloscalatayud@notariado.org