Què puc fer si un dels meus germans no vol vendre l’habitatge que hem heretat?
Data: 08 Març, 2017
Autor: Notaria Igualada Rambla
Si els meus germans no volen vendre la casa…
El problema que tenia el meu client, en Joan, és bastant habitual: ell i els seus tres germans havien heretat un pis dels seus pares i després de fer la corresponent acceptació de l’herència, i adjudicar-se’l a parts indivises, amb la seva corresponent liquidació de l’Impost de Successions, així com l’anomenada Plusvàlua municipal — Impost sobre l’increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana–, es varen trobar que un dels germans, en Ramon, no volia vendre el pis i bloquejava en bloquejava qualsevol intent, rebutjant totes les ofertes de compra que anaven sorgint.
Per tal de solucionar-lo, en Joan va plantejar la possibilitat de quedar-se ell mateix l’habitatge, compensant a la resta dels seus germans.
Els meus germans no volen vendre la casa: què diu la llei en casos com aquest?
El Codi Civil Català diu que: “Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar els motius la divisió de l’objecte de la comunitat”.
La comunitat implica una copropietat del pis heretat entre en Joan i els seus germans, en el que cada propietari o titular té la cotitularitat sobre tot l’habitatge en proindivís, tenint cadascun d’ells una quota.
De quina manera por fer-se la divisió?
- Per a tots els propietaris per unanimitat, és a dir, la fan tots els germans de comú acord, si finalment convencen a en Ramon, mitjançant escriptura pública notarial i adjudicant-se un dels germans l’habitatge, compensant en metàl·lic a la resta per l’import corresponent a la seva respectiva quota de propietat.
- Judicialment mitjançant l’anomenada “acció de divisió de la cosa comuna”.
- Mitjançant àrbitres o mediadors designats per unanimitat per tots els germans.
Com tributa la dissolució de comunitat?
En el cas d’arribar a un acord entre tots els germans i procedir a la formalització de l’escriptura pública en la que s’adjudica a en Joan l’habitatge, aquest haurà de compensar als seus germans en metàl·lic i abonar els impostos aplicables, independentment del IRPF que, en el seu cas, són els següents:
- Impost d’Actes Jurídics Documents: és líquida pel 1,50% del valor total del bé, independentment de si existeix alguna altre càrrega.
- Plusvàlua municipal: depèn de cada Ajuntament, a Catalunya és bastant habitual que en els casos en que l’adjudicació d’un dels germans és en proporció a la seva quota, i compensa en metàl·lic als seus germans, no tributa, doncs és un acte translatiu de la propietat.
Què passa si l’habitatge té una hipoteca i se’l queda un dels germans, alliberant els altres del seu pagament?
Aquest pacte és plenament vàlid entre els germans, però té l’inconvenient de què si deixa de pagar, l’entitat bancària podrà reclamar a tots els germans, en el supòsit que no hagi donat el seu consentiment perquè el deute se’l quedi un d’ells, alliberant-ne els altres. Això comporta dos problemes greus per a la resta dels germans:
- A més a més, seguiran apareixen en l’anomenada CIRBE (Central d’Informació de Riscos), com a deutors del préstec, amb els problemes que els pugui ocasionar per a futurs préstecs que vulguin sol·licitar. Tot i així, si el banc reclama a tots els germans, aquests podran adreçar-se judicialment contra el germà que se’l va quedar.
És necessari especificar els motius de voler iniciar l’acció judicial de dissolució cosa comuna?
No, tal com assenyala el nostre Codi Civil, no hi ha necessitat de cap motivació, però sí que és necessari efectuar un requeriment previ al germà que no vulgui procedir a la venda, per tal de demostrar i fer constar la seva negativa o desacord.
Com acaba l’acció judicial de divisió de la cosa comuna?
Doncs acaba amb una subhasta pública de l’habitatge heretat. Té l’inconvenient greu que, molt probablement, el valor obtingut de la subhasta sigui molt inferior al que haguessin obtingut els germans en cas d’haver-se venut a un tercer, o haver-se acordat adjudicar-lo a un dels germans, compensant en efectiu metàl·lic a la resta.
Per la qual cosa, sempre és recomanable arribar a un acord abans que els disgustos o les desavinences familiars acabin en una subhasta pública per l’habitatge heretat.
